18 四月

房地产交易就是关于房屋的买和卖 ?

房地产交易就是关于房屋的买和卖,错!

对Wendy Zhang 来说,房地产交易是为每一位有真正需要的客人提供优质的服务和提供真实的价值。 房地产经纪的服务绝不是仅仅开部车载着客人去看各个在市场上的房产或者把一个FOR SALE的标示放在屋前的草地上。

我认为房地产交易是我为在你买房或卖房过程中给你提供的相关服务的整个过程。 从我们开始接触到买、卖的完成,我会一步步地更新你在每个不同阶段的市场信息和你的相关经验。我相信可以做的比买或卖个房屋要多,我相信我会让你对我的专业服务和买卖过程留下非常美好的回忆。

买或卖那仅仅不过是开始,今天就给我打电话,看看我的房产买卖服务是如何地与众不同......

2 Replies to “房地产交易就是关于房屋的买和卖 ?”

  1. 加拿大买房–谈成Offer后付款验房所要注意的事项
    不管是过关斩将,力克群雄抢得Offer,还是与卖主经过艰苦谈判达成协议,作为买家,这时心里不免松了一口气:终于买到了心仪的房子啦!但这只是买房路程走完的第一步,后面还有几件事要接着做好:

    1,通常要在24 小时内交付定金。

    如今都要求是银行本票(Certified Cheque)或银行汇票(Bank draft),收款人是卖房经纪的地产公司,数额是Offer里谈好的,通常是房价的5%左右。(在一些特定的情形下,买方经纪会建议多付些定金,让卖方感到买方很有诚意,会对买方比较放心,也增加对买方的好感,有利谈成Offer。)

    2,尽快去申请贷款。

    可以去银行或找贷款经纪(Mortgage Broker)申请贷款,通常要准备的资料有:买房的Offer,有关房屋的信息资料(Listing Sheet),就是看房时经纪给的那张房屋资料,工作收入证明,首付款(或存款)证明,身份证(驾照或护照等)。新移民买房,首付35% 以上的可以不要工作收入证明,但是银行会要求存款能维持半年以上的日常生活(包括每月还贷款额,能源费和地税等). 如果存款在加拿大不够三个月,有的银行会要求提供存款来源证明。

    如果资料齐全完备,通常一到两个工作日就会有结果。申请贷款,就怕资料不齐全,反复来回,耽误时间。

    3,安排验房。

    可以请你的地产经纪推荐2-3个验房师,或请朋友熟人推荐,要确认验房师有OAHI (Ontario Association Of Home Inspectors)证书或北美验房协会证书。验房师在验房过程中通常都会说一些房屋的维护保养注意事项,这对首次买房的新移民来说非常重要,要听好了。

    4,请律师办理过户交接等法律事宜。

    去律师那要准备的资料有:买房的Offer,房屋信息资料,一到两个身份证件。通常律师除了办理款项交接,过户等法律事项外,还会为买家办理水,电,煤气的开户手续。

    买共管(Condo)类的公寓和镇屋的,还要先请律师看看共管的公寓或镇屋的管理公司文件(Status Certificate) ,听取律师的意见。

    5,办理房屋保险。

    房屋保险是必须要买的,一定要在交房日(Close Day)前办好,否则银行不会放贷款,无法交割。

    买房屋保险通常通过电话就可办好,不一定要亲自去保险公司。如果选择车保险的同一保险公司,通常会有5%的优惠。

    6,交房前的看房。

    交房前通常有一到两次看房,第一次可以安排在任何买卖双方都方便的时间,通常是量量尺寸,好购买家具,或了解一下房屋里的设备器具如何使用,以及想通过卖主了解的情况。第二次看房最好安排在交房日的前二,三天,主要是看看房屋的状况是否还好,卖主答应要完成的事是否做好了,合同里规定留在房子里的东西是否都还在,是否原来的那些。

    7,交首付款和其他买房费用。

    交房的前一,二天,律师会通知买家准备好买房的首付款和其他费用,去律师楼交款。其他费用包括:土地转让费,地税,请律师的费用等,通常其他费用大约为房价的1.5%左右。

    8,交房日去律师楼取钥匙。

    通常要到下午三点钟以后才会取到钥匙。按合同,卖主可以在房子里待到下午六点钟才离开。安排在交房日就搬家的买家就要注意了,有时拿到钥匙去开门,会发现卖主还在屋里,或是还没搬完家。

    问:验房为什么在下offer之后?如果验出问题怎么办?

    答:一般情况下Offer是有贷款和验房条件的,条件期限通常为5个工作日,到期以前取消这些条件,Offer就成为生效合同。如到期贷不到款,Offer失效。如在期限内验房发现问题,买卖双方协商,如问题严重,就不取消验房条款,Offer到期后失效。

  2. 加拿大买房程序
    一. 联系银行或贷款经纪

    银行或贷款经纪通常在了解你的家庭收入、债务状况、日常生活开支和你的首付金额后,告诉你可以申请到的贷款额度和大概的贷款利率。说大概,只是因为利率一直在变,银行难以保证咨询时的利率一定能在你房屋成交时适用。一般我们可以申请做个预评估pre-approval,通常有三个月的期限,以避免三个月内利率上涨。如果你有满意的收入证明,贷款额度可以是80%,但如果你没有工作或没有足够好的收入证明,那么贷款只能是65-70%。

    二. 看房

    联络你信得过的经纪,确定你心目中的地段、房价以及房屋类型,经纪人会根据这些资料为你选择合适的房屋;一个好的经纪必须具备良好的职业道德,了解法律和各项规定,具有专业知识,关注你的需求,提供建设性的建议,诚实可靠。找到符合你的价格和地段的房屋后,你要了解以下各项:1,房子的状况(condition);包括屋龄、内外装饰、屋顶、墙面、地板和电器等等。2,地税(Property Tax)和水电气费;加拿大所有的房子都有暖气,燃料有天然气(gas)、电或燃油(oil),相对而言,gas是比较经济划算的,用电干净但较贵,而用油则不太方便。甚至很多保险公司都不再受保用油的房子。一般来说,你不大会有精力来改这东西。3,建筑图(Survey);严格来说它只是一张土地和房屋方位图。你申请贷款,将来卖房都需要它。4,中央空调;因为这里的夏天不太热,三十多度的日子就几天,一般用电扇就行,所以有些房子没有中央空调。5, UFFI(Urea Formaldehyde Foam Insulation),一种化学填充剂,很多人管它叫石棉,其实和asbestos是两回事。为了节省能源,在 1975到1979年间,安省曾鼓励使用UFFI注射进墙体作外墙绝缘隔热材料,全国大约有十万户采用,但后来又发现UFFI会释放出 formaldehyde gas,含有对人体健康有害的成分,政府又出了一大笔钱替住户拆除,再后来又发现其实没什么大事。因此,市面上有UFFI的房子很少,经纪人会要求卖方保证屋内不含UFFI,并写进合同。6,朝向和日照;不象国内的很多好房子都要求坐北向南。加拿大的房子朝向就乱多了,除了上下,朝哪个方向的都有。事实上,因为日照时间长,很多朝西的房子也很受欢迎。7,其它的门窗厨房卧室,不一一列举。

    三. 下Offer。

    房主已经有了一个要价(ask price或list price),你可以就地还钱,也叫“下Offer”。Offer由经纪人来写,但价钱由买家定。买家当然想是越便宜越好,但不能还得太低,太低了卖主认为你不诚心。负责的经纪会提供最近这个区内类似房屋的成交价格,据此并结合经验给你一个参考意见。经纪会和你仔细研究所有细节,肯定你所需要的各项条件都在Offer内,例如订金(通常是一万两万或房价的 5%)、交屋日期、电器、家具、窗帘及地毯等。通常经纪会在合同里加进几项条件(Condition),包括验屋、贷款等,Condition的时间通常是5个工作日,如果有条件不满足,你可以不买这房子,不会有什么损失。合同中还会有一个时间限制(Irrevocable time),卖主必须在此前做出决定。所有条款写完后,你要在每份合同上签字,然后由经纪负责送给卖方经纪。卖主可能接受,可能拒绝。如果卖主觉得你的条件比较接近,他会回签回来(这里叫Counter Offer),一般来说是在你的Offer上改动价格或者交屋日期(Closing Day),有些也用专门的合同,只写了要改动的条款。同样,也给你一个“最后期限”,在此日期前做出决定。你可以接受、拒绝或者再还个价。就这么来来往往,直到达成一致,或者最后告吹。最后签字前一定要慎重,这可是有法律约束的,签完字可就不能改了。然后,你要照合同交给经纪人一张支票(有些要Money order)作为订金,这笔钱存到卖方经纪公司的一个由政府和银行监管的信用帐户里去(trust account),绝对安全,如果最后因为合同中的条件不能满足,你不要这个房子,钱会完整地退给你。

    四. 验屋

    验屋项目包括房屋的面积、年头、水电、暖气空调、屋顶、墙面、上下水、地板、门窗···等等。验屋师会详细给你解释房子的优点和缺点,一定得听清楚,记下来。当然,如果电器不能正常工作,卖主必须为你修好,除非合同另外声明。大毛病(指房子的建筑支撑结构和电力系统等)你可得斟酌,你可以要求卖主修理,如果不同意,你也可以要求降价;实在不行,只要你不签那份免除Condition的通知(Waiver),合同自动取消,这是法律赋予你的权力。但有一点一定要告诫:在下Offer以前,必须明白,要买的房子就是现在的样子,你的出价就是按现在的状况来的,除了影响房子使用功能和确实的缺陷(比如房子结构有问题,要么电器罢工了),或者写进合同的东西外,卖主一般不会再做任何其它的改进或装饰。

    五. 按揭贷款

    将房屋合同、成交房价等信息通知之前的银行或贷款公司,对按揭作正式审核。验屋贷款都没问题了,其它条件也满足了,就得给卖主签出Waiver(免除条件通知)。

    六. Status Certificate

    Condo Apartment和Townhouse才有。通常包括了Condo的所有相关文件,如注册登记时的文件,近期的财务情况,以及保留金(Reserve Fund)和保险单。申请费100元,通常由买方支付。如果不满意,可以取消合同。

    七. 房契检查

    合同里有一个查契期限,一定要在这之前把合同交给律师,律师花一定时间才可能完成。通常律师把房子的历史查个底:土地的所有权,房子有没有抵押,有没有侵占别人土地,怎样的路权,是否拖欠地税和其它费用,检查当地政府有没有发出这座房子有什么问题的通告。律师还会计算你应该承担的地税和其它费用并准备相关的法律文件。

    八. 保险

    所有贷款机构都会要求你购买保险,尤其是火险,并在交屋那天生效。所以在决定要这座房子后,联络保险公司,得到保险号码(Policy Number)后,通知银行或贷款公司,还有律师。同时,让保险公司发个信给他们。通常其它的财产险没有cover,所以你可以买财物和人身伤害险,不过不是必需的。

    九. 水电气

    打电话给水、电、天然气和Cable公司,通知他们在交屋后给你开个新户口,还有银行、交通部(你的车和驾照)、健康卡、保险公司,地址都要改。

    十. 签字

    交屋的前几天,律师会通知你去签署所有文件,并要带足银子准备接收房屋。在closing前,你应该还有机会做最后一次检查,并要求房主向你介绍所有设备的使用方式,千万不要浪费这次机会。不过因为房主搬走,看不成的也时有发生。

    十一. 交屋日(Closing Day)

    这天,买卖双方律师都会在地产登记机构(也就是房管局)网络上办理所有的手续,一般在下午会通知你去拿钥匙。拿到钥匙后你应该先到房子里检查一遍,有什么问题,比方电器家具少了,玩不转了,立刻通知律师,有可能的话拍照留影。

    到此为止,房子是你的了,然后买家具,联络搬家公司,告知你的亲朋好友,还要买修理院子的工具,通知有线电视公司。步骤很多,但没关系,负责的经纪会提醒你每一步,使房屋变成你温馨的家!

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注